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房产-上海购房/限购政策+赠与流程汇总-(更新-2021-06-22)

最新限购、买房、赠与、交易流程汇总上海限购政策(更新-2021-06-22)

 

政策更新
2006年09月01日   上海绿色产证有密码纸
2011年01月28日   上海房产税政策实施  产证登记日期的次月开始征收 产证登记日期的次月开始征收
2011年01月31日   上海限购政策实施
2014年11月20日   上海普通、非普通住宅界定450万、310万、230万的标准执行。
2016年12月          上海不动产统一登记红色产证  不动产权证可以自行设置密码或不设置密码
2021年01月25日   上海法拍房纳入限购,购买法拍房需具备本市购房资格
沪十条-
2021年1月22日起    关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见 沪建房管联〔2021〕48号     2021年1月21日发布 2021年1月22日执行
2021年1月22日起   调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年

2021年1月22日起   夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起 3 年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算

判断参考方法
上海家庭已婚
离异时与前配偶共同产权 前配偶家庭现家庭新增 可购套数
2 0 0
1 1 0
1 0 1
0 2 0
0 1 1
备注:以上是各区交易中心关于新政解读的汇总,不排除有调整可能,
具体详细情况以各区房地产交易中心限购口径为准,或电话咨询9626988/58

 
2021年1月22日起 上海买房(新房)推出积分制 优先无房户

上海买房(新房)推出积分制 优先无房户
积分类型 计分项 积分要求 分值
基础分
(满分60分)
家庭 家庭 10
单身 0
户籍 有上海户口 10
非上海户口 0
名下房产 上海无房 20
上海有房 0
5年内有无购房 当前无房,且5年内无购房记录 20
当前无房,且5年内有购房记录 0
当前有房,且5年内无购房记录 5
当前有房,且5年内有购房记录 0
动态分
(满分24分)
社保 从认筹日起算,前推20年(2001年开始),总共240个月,
每缴纳一个月社保加01-0.24分
依照个人情况而定
备注: 新房认筹比超过1:1.3,开启积分制、开启积分制,企业将不能入围、认购积分审核时间预计为10天

注意事项:
(1)认购申请时,认购对象(及其家庭成员)名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行;
(2)认购对象在 2021 年 1 月 22 日(含)后赠予他人的住房,仍计入认购对象名下;承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。
(3)认购对象为家庭的,按其中社保缴纳月数最高的 1 名成员计算;认购对象包括两个及以上家庭的,按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。

 

其他政策变动-2021年

商业贷款的变动政策
1、女性:18-60周岁、男性:18-65周岁
2、贷款审批1个月左右,银行放贷2-3个月左右
3、提供近半年的首付来源
4、收入证明双倍覆盖,流水1.7倍覆盖
5、合力贷、接力贷谨慎受理
6、三年内离婚首套银行暂不受理

贷款的拒贷情况
1、收入不符合贷款要求
2、未具购房资质
3、假资质(假材料、假收入证明、假工资流水)
4、逾期次数过多、信用卡止付或呆账、进入征信黑名单
5、法院判定为“失信人员”
6、骗贷(包括并不仅限于交易双方为亲属朋友关系,债权债务关系等非真实买卖关系)

 

沪籍限购政策

单身情况分析
沪籍单身人士
一、单独名下有房,限购
二、单独名下无房,本人和父母在【2011.1.31】之前共有不超过2套(含2套),可新购一套住房。
三、单独名下无房,本人和父母在【2011.1.31】之前共有超过3套(含3套),限购
结婚情况分析
沪籍已婚人士
一、夫妻双方都是上海户籍
a、夫妻双方在【2011.1.31】之前各自和父母共有不超过2套(含2套)可新购二套住房。
b、夫妻一方在【2011.1.31】之前和父母共有3套,另一方无房,可新购一套住房。
c、夫妻一方在【2011.1.31】之前和父母共有3套,另一方与父母共有1套,可新购一套住房。
d、夫妻一方在【2011.1.31】之前和父母共有3套,另一方与父母共有2套,可新购一套住房。
e、夫妻一方在【2011.1.31】之前和父母共有超过4套(含4套),限购
二、夫妻双方有一方是上海户籍,另一方是非上海户籍
a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人,但需提供满5年社保或满5年个税证明。
b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证,否则限购。注:满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算,往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。

三、未成年单身购房的限购政策
(1)上海户籍未成年单身人士,若其所在家庭可以购买住房且全款购买的,则其可以单独登记在不动产权证书上。
(2)非上海户籍未成年人(外地/境外/港澳台的未成年人)均不可以单独登记在不动产权证书上。

四、临港限购政策
2019年11月20日,上海发布实施细则:
在临港,外地单身三年社保即可买房

 

外地人购房攻略

外地人在上海购房需要什么条件?
1、外地人已婚在上海只能购买1套(商品房)住宅房。
2、非沪籍家庭限购一套上海住宅,但夫妻双方必须至少有一人社保或个税,自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
3、外地人在外地的房产不计算在内,只要上海没有房产就可以购买!
4、居住证满三年(免交房产税)
所需证明:1、身份证 2、结婚证 3、户口薄 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证
友情提示:满5年社保或满5年个税只是签合同当月不算,往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。上产证的两人提供其中一个人的即可。若一个人上产证的,必须提供本人的社保或税单。

购房资质

1-1.如何认定“上海户籍家庭”
居民家庭成员中只要有一个具有上海户籍的,即可视为上海户籍家庭,包含以下几类情况:
(1)上海户籍人士与上海户籍人士组成的家庭;
(2)上海户籍人士与非上海户籍人士组成的家庭;
(3)上海户籍人士与境外个人、港澳台居民组成的家庭。
 注:对于上海户籍未成年人与非上海户籍成年人组成的家庭,是否可认定为“上海户籍家庭”,以各区域交易中心的政策为准。
1-2. 如何理解满足条件的“外地家庭”
家庭成员中无人拥有上海户籍的家庭即为外地家庭。
满足在沪购房条件的外地家庭是指:在沪范围内家庭名下无任何住房,且夫妻双方任一方在网签日期
往前推算 63 个月内累计正常缴纳满 60 个月的社保或个税。
1-3. 如何理解家庭及家庭名下住房套数
(一)家庭成员的定义
家庭成员是指夫妻双方及未成年子女,成年子女不能计算在内。
注意事项:
(1)合法收养的未成年子女,也应计入家庭成员范畴;
(2)未成年子女的判定标准:未满 18 周岁。
(二)家庭名下拥有的住房套数计算方式
家庭名下已拥有住房套数:指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。
 注意事项:
(1)居民家庭已拥有住房,包括已经取得不动产权证书的住房和已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房。
(2)限购政策前沪籍买方家庭夫妻双方各自和父母共有 2 套住房(≤2 套)的,提供亲属关系证明,可不计入住房套数
(3)认定住房套数时,“认房”必须是上海市内有住房,不在上海市的住房不计入住房套数。
(4)非居住用房不计入住房套数(如:写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑、仓储等)。
(5)根据 2021 年 1 月 22 日起施行的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起 3 年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

特殊客群

一、本市集体户口
按上海户籍政策执行,但需要注意户籍证明号:如90、98、97为上海户籍。户籍证明号:99是挂靠上海地区户口,并非上海户籍,按外地户籍政策执行。
更新:上海关于博士后购房的最新口径-请百度
二、外国籍或港澳台同胞
提供满一年的上海劳务合同和满一年的税单!可购买一套住房。(要求劳务合同和税单公司必须一致)
三、在读博士、博士后
要求已婚并提供学校证明(学历证明),无需提供满五年社保或满五年个税,可购买一套住房。
四、部队人员购买住房
a、原籍是上海户籍,按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。
b、原籍非上海户籍,按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。
注:
1、部队须出具证明,并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、有无未成年子女,出生证编号。2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。

企业购房的政策是什么

(一)境内(不含港澳台地区)注册的公司
企业在沪购买商品住房必须同时符合以下条件,购房时间以合同网签备案日期为准:
(1)企业近年缴纳税款金额 500 万元(不含)以下的:①企业设立年限已满 5 年;②企业在本市累计缴纳税款金额已达 100 万元人民币;③企业职工人数 10 名及以上,且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满 5 年。
(2)企业近年缴纳税款金额 500 万元(含)以上的,购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。
注:目前上海市各区交易中心针对该规定所执行的操作口径仅限企业购买新建商品住房,购买存量商品房(二手房)暂无条件限制。
(二)境外注册的公司
在沪不能购买商品住房。

 购买非居住类用房的条件是什么

(1)上海户籍和大陆非上海户籍人士购买商业用房不限购。
(2)境外人士及港澳台人士购买商业用房限购。

 

其他注意事项

(一)买方网签后离婚
买方在网签时是已婚状态,综合预受理(过户)前若出现离婚,需要重新变更买卖合同。
注意事项:
(1)看离婚协议或法院判决书中对未成年子女归属的约定,若未成年子女归属买方家庭,那么综合预受理(过户)时需要将未成年子女放到购房家庭当中进行审核;
(2)婚姻状况发生变化后,应确保客户方仍拥有购房资质。
(二)不动产权证书权利人登记要求
(1)首套房非上海户籍人士单独登记在不动产权证书上,须提供符合网签日期前 63 个月内累计正常缴纳满 60 个月的社保单或个税单,即可按“外地家庭”认定其资质。
(2)若购入二套房,则上海户籍人士必须登记在不动产权证书上。
(3)首套住房境外个人、港澳台居民单独登记在产证上,须提供符合有效期内在沪至购房之日已连续满 1 年的本市劳动合同及相对应的社保单或个税单;若购入二套房,上海户籍人士必须登记在产证上。
(三)未成年单身购房的限购政策

(1)上海户籍未成年单身人士,若其所在家庭可以购买住房且全款购买的,则其可以单独登记在不动产权证书上。
(2)非上海户籍未成年人(外地/境外/港澳台的未成年人)均不可以单独登记在不动产权证书上。

 

不同资质的客户购房时需提供哪些备件

(一)上海户籍家庭购房需提供的基础备件
(1)家庭成员身份证原件及复印件;
(2)婚姻关系证明原件及复印件:已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书(若有过往婚史的,需提供历次婚姻材料);
(3)户籍证明原件及复印件;
(4)若买方家庭有未成年子女,需提供子女出生证的原件及复印件。
(二)驻沪部队现役军人和现役武警家庭购房(需军官级别)需提供的基础备件
(1)家庭成员身份证原件及复印件;
(2)军官证原件及复印件;
(3)军队团级以上政治部门开具的户籍证明原件及复印件;
(4)婚姻关系证明原件及复印件:已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书(若有过往婚史的,需提供历次婚姻材料);
(5)若买方家庭有未成年子女,需提供子女出生证的原件及复印件。
(三)大陆非上海户籍家庭购房需提供的基础备件
(1)家庭成员身份证原件及复印件;
(2)户籍证明原件及复印件;
(3)婚姻证明原件及复印件:已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书(若有过往婚史的,需提供历次婚姻材料);
(4)若买方家庭有未成年子女,需提供子女出生证原件及复印件;
(5)满足购房资质的社保单或个税单原件及复印件(注:个税或社保单补缴的不予认可,下同)。
(四)境外人士购房需提供的基础备件
(1)提供家庭成员身份证件原件及复印件;
(2)婚姻证明原件及复印件:已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书(境外备件需认证翻译;若有过往婚史的,需提供历次婚姻材料);
(3)若买方家庭有未成年子女,需提供子女出生证原件及复印件(境外备件需认证翻译);
(4)境外人士居留许可(工作类)(核对原件,收取复印件);
(5)在沪至购房之日已连续满 1 年的本市劳动合同(核对原件,收取复印件)及对应的个税单或社保单(原件);
(6)境外人士(包括配偶及共同生活的未成年子女)名下在本市无住房,购房用于自住的书面承诺(原件)。
(五)港澳台居民购房,需提供的基础备件
(1)《港澳居民来往内地通行证》或《港澳居民永久身份证》原件及复印件、《台湾居民来往大陆通行证》原件及复印件;
(2)婚姻证明原件及复印件:已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书(港、澳文书须加盖转递章确认,台湾地区文书须经上海市公证员协会核对并出具证明);
(3)若买方家庭有未成年子女,需提供子女出生证原件及复印件(港、澳文书须加盖转递章确认,台湾地区文书须经上海市公证员协会核对并出具证明);
(4)在沪至购房之日已连续满 1 年的本市劳动合同(核对原件,收取复印件)及对应的个税单或社保单(原件);
(5)港澳台居民(包括配偶及共同生活的未成年子女)名下在本市无住房,购房用于自住的书面承诺(原件)。

 

上海购房贷款政策

1.商业贷款

(1)居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录)申请商业性个人住房贷款的,首付款比例不低于35%。
(2)在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房,商业贷款首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,商业贷款首付款比例不低于70%

2.公积金贷款

(1)购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭,公积金首付比例仍为35%(住房面积大于90平),面积小于或等于90平低首付比例为35%。
(2)调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%;二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元。
(3)停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。
(4)借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。
(5)严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。
(6)公积金贷款额度 月缴额≥980元,余额≥16667元

小贴士:上海普通住宅和非普通住宅的区别

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

(1)房屋类型:五层以上(含五层)的多高层住房;不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。
(2)成交价格:内环以内:≤450万元/套;内外环之间:≤310万元/套;外环以外:≤230万元/套。
(3)建筑面积:单套建筑面积≤140平方米。

 

 

 

上海新房购买流程

一 .取证
1、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》
2、在上海,高层住宅基本结构封顶才可以报批预售证。

二 .认筹
1、认筹意向金费用,一般要求不能超过房源房价的20%。
2、支付认筹意向金,才有参与摇号的资格。

三 . 验资
1、认筹时,购房者提供限购资格审查的材料。
2、认筹结束后,公证处还会再次审核一遍。
3、主要审查资料
(1)购买人身份证、户口本、婚姻证明(结婚证、离婚证及离婚协议)、未成年子女出生证
明;
(2)社保证明或纳税证明;(非上海户籍需要提供,上海户籍不需要提供)
(3)购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等;(只要是购房人名下
的产证均需要提供,与父母共有、动拆迁、宅基地)

四 .摇号开盘
1、上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。
2、根据摇号顺序选房。
3、选好房,签订认购书,将认筹金转为定金,在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合
同。
4、没选房,没签订认购书,全额退筹。
5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

 

上海新房购房政策
根据 2021 年 1 月 22 日起施行的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,上海将完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。
2021 年 2 月 6 日,上海新一轮楼市调控“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施。新房购房
需要经过:认购、打分、摇号三个步骤。
第一步:认购。
购房人在认购时,需要按照“计分制”规则,自行申报、承诺家庭、户籍、拥有的住
房状况、5 年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素。并且,购房人同一时间段内只能认购一个楼盘。
第二步:打分。
如实填报之后,市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查,确认每一个购房者
的计分。认购计分审核时间预计在 10 天左右。
第三步:摇号。
认购人数超过房源数 30%的,执行计分排序摇号。若不超过,则不使用计分排序,所
有符合购房条件的认购对象全部纳入公证摇号。

 

 

 

上海住宅赠与流程

赠予:顾名思义,通常情况下,就是把你名下的房子,无偿赠送给你直系亲属。
最关心的几个问题如下
①产证上只有我一个人名字,送给丈母娘可以吗?
可以:小夫妻没有离婚的话,不管产证上有几个人名字,都可以赠予给对方的父母。
②有贷款的房子能赠予吗?不可以。必须是清房,即房子没有任何贷款,没有任何抵押。
③赠予后的房产证时间是新的,会不会影响满五唯一的年限判定?不影响,时间可追溯。譬如,小王的房子原来房产证日期是2012年5月1日,小王2017年5月将房子赠予给他老爹,虽然新房产证登记日期显示为2017年5月1日。但是将来卖这套房子的时候,仍以2012年5月1日为基准计算税费。
④赠予后的房子再卖出,怎么样可以免除20%个人所得税吗?
再出售房屋满五唯一,免征个人所得税。(日期追溯原产证)
④赠予是否限购。
受赠人不需要查限购

二手房(住宅)赠与过户需要缴纳的费用如下:

  1. 赠与过户免征增值税和个人所得税(直系亲属免征个人所得税)(再出售不满五唯一,需要缴纳20%个人所得税)
  2. 赠与过户免征增值税, 但是个人所得税需要缴纳,合同评估价格*20%不可选择(非直系亲属需要缴纳20%个税)
  3. 契税的征收:不论房产什么情况都需要征收全额契税(评估价格*3%)
  4. 其他费用和正常过户都一样(工本费80元/单)

二手房(住宅)赠与过户所需材料有:

  1. 1.赠与方权利人(原产证权利人)身份证复印件一套、
  2. 2.受赠方权利人(现在产证权利人)身份证复印件一份
  3. 3.产权证复印件一套
  4. 4.户口本(若是直系亲属, 能证明直系亲属证明或直系亲属公证书)
  5. 5.经公证的赠与书和受赠书(此表格交易中心窗口有文本, 只需窗口直接填写, 交易中心会自行公证,无需自己办理。)

二手房(住宅)赠与注意点

  1. 1.交易房屋评估价格是系统直接给到的评估价格, 此价格一旦受理, 不可变更, 现场打好税单,需要当天缴纳契税
  2. 2. 赠与的房子不需要查询限购,当天即可办理完毕全部流程;
  3. 3. 税费当天需要缴纳, 请带好银行卡(有些卡会限额, 请自己开通大额刷卡, 交易中心不接受现金交税 , 小额费用可现金支付)
  4. 4.产证会当天直接被交易中心直接收掉, 如有需要使用, 请提前复印备用。
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