手中的剑为什么而挥动
只有靠你自己去寻找答案----盖聂

上海-贷款知识-按揭贷款-2019

1.1 什么是二手房住房按揭贷款?

个人在购买售房人(具有产证、能在市场上流通交易)的住房时,自己支付一定比例首付款,其余部分以要购买的房产作为

抵押,向银行申请的贷款。

1.2 二手房住房按揭有哪些类别?各自的定义是什么?

  1)商业贷款:

住房商业贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款,具体指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自住住房时,以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

  2)公积金贷款:

住房公积金贷款的全称是个人住房担保委托贷款,它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,一方面是它的利率低,另一方面是主要为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。

  3)组合贷款:

组合贷款,是指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金,在申请按揭贷款的同时,向银行申请个人住房公积金贷款。在购买商品房时,既有个人住房公积金贷款也有银行按揭贷款的,便是“个人住房组合贷款”。

注:

在申请组合贷款时,涉及到公积金和商业贷款的政策部分按照各自的政策标准执行,且遵循从严原则;申请流程同商业贷款办理的流程,公积金贷款的部分由商业银行代为办理。

1.3 哪些银行可以做二手房住房按揭贷款?

商业银行均可以。

注:商业银行是指所有操作人民币业务的银行;中国人民银行是行政机构,属于非商业银行。

1.4 什么是利息和利率?

资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值差,用绝对量来反映为“利息”,用相对量来反映为“利率”:

   1)利息从贷款人的角度来说,是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬;从借款人的角度来说,是借款人使用他人的资金所支付的成本;

   2)利率指单位时间内利息与本金的比率,即利率=单位时间内的利息/本金*100%,利率通常以 1 年期利息与本金的百分比计算。

1.5 什么是存款利率和贷款利率?

存款利率是指个人和单位在金融机构存款所获得的利息与存款本金的比率;贷款利率是指金融机构向个人或单位发放贷款所收取的利息与其贷款本金的比率。贷款利率一般高于存款利率。

1.6 什么是基准利率?

中国人民银行(央行)对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率,其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。

8.1.7 什么是存、贷款基准利率?

存、贷款基准利率是中国人民银行发布给商业银行的存、贷款的指导性利率,是中国人民银行用于调节社会经济和金融体系运转的货币政策之一。

8.1.8 央行现行的存、贷款基准利率是多少?

注:2019年10月8日前商业贷款基准利率4.9%

注:2019年10月8日后商业贷款(LPR)(按2019-08-20 5年期以上4.85)

存款(整存整取)基准利率 贷款基准利率(%) 住房公积金贷款基准利率(%)
3 个月 1.10 1年内(含) 5年以下(含5年)
2.75
6 个月 1.30 1 至 5 年(含)  5年以上 3.25
1 年 1.50 5 年以上  不低于4.85
2年 2.10
3年 2.75

利率政策是宏观货币政策的主要措施,政府为了干预经济,可通过变动利率的办法来间接调节国内通货膨胀水平。

在萧条时期,降低利率,扩大货币供应,刺激经济发展。在膨胀时期,提高利率,减少货币供应,抑制经济的恶性发展。

1.9 目前二手房房贷 5 年期以上基准利率是多少?

2019年10月8日前商贷基准利率4.9%

2019年10月8日后商贷基准利率不低于4.85%

公积金贷款 3.25%

注:

1)首套住宅公积金贷款为基准利率;

2)商住房一般上浮 10%起。

1.10 贷款的流程是什么?

面签→评估→家庭住房情况查询→补件→件齐→送审→批贷→出抵押材料→过户→出产证及抵押证→放款材料递交银行→银行放款(具体时间看银行额度情况)。

1.11 什么是征信

征信是专业化的、独立的第三方机构为个人或企业建立信用档案,依法采集、客观记录其信用信息,并依法对外提供信用信息服务的一种活动,它为专业化的授信机构提供了一个信用信息共享的平台。

1.12 征信显示的贷款类型有哪些?

信用贷(蚂蚁花呗、京东白条)、车贷、房贷、第三方担保等。

1.13 征信包括哪些信息?

  1)个人基本信息:身份信息(包括出生日期、婚姻状况、学历等)、配偶信息、居住信息、职业信息;

  2)信息概要:信息提示(共有几笔贷款,几张信用卡)、逾期及违约信息概要(所有贷款逾期的总数统计)、授信及负债

信息概要;

  3)信贷交易信息明细:贷款及信用卡 5 年内的还款记录明细;

  4)公共信息明细:养老保险金缴存记录(没有的话则不体现);

  5)查询记录:查询记录汇总及明细,包括查询时间、查询原因、查询机构;

  6)报告说明:对征信的说明;

  7)编制说明:征信中的特殊符号说明。

1.14 征信报告中的特殊符号如何解读?

/:表示未开立帐户;

*:表示本月没有还款历史,还款周期大于月的数据用此符号标识,还款频率为不定期,当月没有发生还款行为的,或开户当月不需要还款的;

N:正常(借款人按时归还该月应还金额的全部);

1:表示逾期 1-30 天;

2:表示逾期 31-60 天;

3:表示逾期 61-90 天;

4:表示逾期 91-120 天;

5:表示逾期 121-150 天;

6:表示逾期 151-180 天(不含);

7:表示逾期 180 天及以上;

D:担保人代还;

Z:以资抵债;

C:结清;

G:结束。

注:以上涉及天数的,均以自然日计算。

1.15 征信中常提到连 3 累 6 如何解释?

  1)连 3:一般是指个人贷款中,客户连续 3 个月没有还款,大于 60 天小于 90 天;

  2)累 6:逾期不还款时间小于 30 天的,征信上显示为“1”,累计有 6 个“1”的。

注:以上涉及天数的,均以自然日计算。

1.16 如何查询征信报告?

  1)柜台查询

  2)征信自助查询机

  3)网上查询

查询路径如下:

第一步:首先登陆中国人民银行个人信用信息服务平台(http://www.pbccrc.org.cn/),点击注册;

第二步:点击注册后,同意用户注册协议;

第三步:填写个人身份信息并选择身份验证方式;

第四步:提交身份验证信息,验证方式如下:

①问题验证:是根据用户的身份信息和信贷交易信息设计的,例如:系统可能要求用户回答所持有信用卡的额度、个人贷款业务类型等;

②数字证书验证:指个人使用由第三方认证机构发行的电子文档来证明自己的身份,即使用任意一家银行的 U 盾或 K 宝;

第五步:填写注册信息,填写时需注意选择注册成功当日需要获得哪些信用信息产品,即用户想要查询的个人信用报告;

第六步:用户注册申请提交完成,完成后平台进行身份验证,第二天反馈验证结果给用户,用户可以通过中国人民银行个人信用信息服务平台查询。

1.17 什么是工资流水?

工资卡打印出来、体现交易往来信息的,有“工资”字样或者有正常的固定收入的流水。银行的工资流水单是证明借款人每月有正常的固定收入和按时扣贷款的保证,主要是考察借款人的第一还款来源稳定性及负债能力。办理贷款时借款人可以带工资卡、身份证到银行网点申请打印工资流水单。

1.18 如何从流水上判定什么是工资?什么是奖金?

  1)流水上出现“工资”字样的就是每月的工资,一般都是每月的固定日期发放,出现“奖金”、“津贴”等字样的就是奖金,奖金可能是不定期发放,有的是 1 个季度或 1 年发放一次;

  2)除上述内容以外的,固定日期有固定金额入账,可判定为工资收入。

注:在办理贷款时最好把“工资”和“奖金”标注出来,利于银行人员判定。

1.19 什么是收入证明?

指单位出具的一张加盖单位公章(或人事章)的证明,证明月薪或者年薪多少,同时证明在该公司的在职时间,在办理贷款时证明其资质以及还款能力。

特殊说明:

除了单位公章或人事章之外,浦发银行、招商银行、交通银行也认可“财务章”(圆形的财务章认可,方状的章不认可)。

1.20 收入证明中需要体现哪些内容?

名字、任职职位、任职年限、月薪或年薪、单位地址、联系方式(座机)及联系人、盖公章(或人事章)。

1.21 为什么要求收入证明是还款额的 2 倍?

贷款银行在办理贷款时,会考虑其还款能力,还要考虑保证其平时正常生活的开销所需,证明贷款申请人有足够的还款能力、以降低风险,所以要求收入证明是还款额的 2 倍。

注:

1)这里的还款额是指包含本次贷款和其他负债的还款额;

2)建设银行、工商银行、农业银行等收入证明可以减去公积金月缴额,收入证明=月供*2-公积金月缴额。

1.22 银行卡分哪些种类?分别有什么功能?

  1)借记卡:是指先存款后消费(或取现)没有透支功能的银行卡。按其功能的不同,可分为转帐卡(含储蓄卡)、专用卡及储值卡;

  2)贷记卡:银行发行的、并给予持卡人一定信用额度、持卡人可在信用额度内先消费后还款的信用卡。通常所说的信用卡,一般单指贷记卡;

  3)准贷记卡:指银行发行的,持卡人按要求交存一定金额的备用金,当备用金账户余额不足支付时,可在规定的信用额度

内透支的准贷记卡。

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