清浅2.1 商业贷款基础要求有哪些？
1）贷款人年龄在 18-65 周岁；
2）必备贷款备件：
①上海市居民提供身份证、户口薄，结婚证或离婚证、离婚协议，未成年子女出生证明（若有）；
②外省市居民提供身份证、户口薄，结婚证或离婚证、离婚协议，未成年子女出生证明（若有），63 个月内正常缴纳满 60 个月的社保或者税单（补交不算在内）；
③境外人士提供护照、就业证；
3）贷款人必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明：
①收入证明由借款人所在的工作单位出具，加盖公司公章（或人事章），和营业执照复印件；
②个体户、私营企业、民营借款人可提供近三个月税票或审计过的财报和营业执照复印件；
③若流水与收入不匹配，即流水不足以覆盖月供的两倍，可提供其它有价资产证明，如房产，存款，理财，股票，基金等。
4）具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录（原则上 5 年内连 3 累 6 禁入，具体以各家银行贷款中征信要求为准）；
5）与业主签定有效的购房合同或购房协议；
6）支付了规定比例的首付款。
2.2 商业贷款的还款方式有哪些？
主要分两种：等额本息还款法和等额本金还款法。
2.2.1 什么是等额本息还款法？其特点是什么？
1）定义：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称为等额法；
2）特点：每月还款的本息和一样，容易做出预算。初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金 比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大。
2.2.2 什么是等额本金还款法？其特点是什么？
1）定义：即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法；
2）特点：每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少。此种还款方式 所还的利息低，但前期还款压力大。
2.2.3 月供的定义是什么？
月供指在银行以按揭方式购置房产，根据贷款协议的规定，贷款人应当在还款期间内，每月向贷款银行支付的月还款额，包 括本金部分和相应的利息。
2.3 办理商业贷款，业主需要提供哪些备件？
1）产权人及配偶的身份证复印件；
2）产证复印件；
3）收款银行卡复印件；
4）户口簿复印件；
5）婚姻关系证明：已婚提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书；
6）未成年子女出生证复印件（产证上若有未成年子女的名字）。
注：
1）如果是售后公房，需提供售后公房表一、表二；
2）若有同住人，需开具同住人同意出售声明；
3）以上仅是针对银行收取资料时的情况，故多数证件为“复印件”，实际操作过程中建议让业主将原件同时带上以备不时 之需，下同。
2.4 办理商业贷款时，客户需要提供哪些备件？
1）借款人与配偶的身份证复印件；
2）借款人与配偶的户口簿复印件（若是日本人/韩国人/台湾人，则为“户籍誊本”）； 3）已婚提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书；
4）未成年子女出生证复印件（产证上若有未成年子女的名字）；
5）收入证明及银行流水；
6）若为外地户口需提供近 63 个月内正常缴满 60 个月的社保或税单；
7）首付款收据及转账凭证；
8）主贷人的还款卡；
9）《上海市房地产买卖合同》原件 1 份。
2.5 办理商业贷款时，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利率调整的时间节点是什 么时候？
1）批贷未放款：执行国家调整后利率；
2）已放款：利率调整时间节点为次年 1 月 1 日；
3）特殊银行：
①平安银行、中国银行以放款后 1 年为准调整利率；
②花旗银行下季度开始执行；
③汇丰银行次日实时调整。
2.6 银行审批贷款是如何认定主贷人套数的？
1）借款人家庭名下在沪无房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首 套房贷款政策执行，首付款比例不低于 35%；
2）对在沪已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的（不论是否结清），为改善居住条件再次申请商 业性个人住房贷款购买普通自住房的，其首付款比例不低 50%；
对在沪已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住 房贷款记录的（不论是否结清），为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，其首付比例不低于 70%。
2.6.1 如何进行贷款的房屋认定？
1）首套认定： 商业贷款：家庭名下在沪无住房且名下无住房贷款记录，在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 2 套 可剔除；
组合贷款：家庭名下在沪无住房且名下无住房贷款记录，在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各 有 1 套可剔除；
2）二套认定： 商业贷款：家庭名下在沪有一套住房或名下有一套住房贷款记录，无论是否结清（在限购前借款人及其配偶与各自父母登记 证产证上的最多各有 2 套可剔除）；
组合贷款：家庭名下在沪有一套住房且人均住房面积小于 37m²或名下有一套住房贷款记录，无论是否结清（在限购前且 婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可剔除）。
2.6.2 贷款认定的标准是什么样的？
凡有过住房贷款（含外地住房，包括商业贷款，公积金贷款，组合贷款），即使已经结清，依然计入套数认定。
2.6.3 其他特殊情况有哪些？
已经备案过的动迁协议、拉过网签的合同计入套数认定。
2.7 商业贷款的贷款年限如何计算？
1）与房龄有关：一般要求房龄在 30 年内； 最长贷款年限计算：贷款年限+房龄＜50 年；
注：各银行间有差异，
如：工商银行的最长贷款年限计算方式为“70 年-房龄”（孰低原则），建设银行最长贷款年限计算 方式为“55 年-房龄”；
2）与借款人年龄有关：一般可到 65 周岁； 最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄<70 周岁；
3）最长不超过 30 年（商业用房最长贷款年限 10 年）。 以上三点同时满足，以贷款年限短的为准。
2.8 自办贷款的流程是什么？
1）一般情况：建群报备（经纪人，经理，交易管家）→ 签自办承诺书→出贷款方案书； 2）银行职员：提供工作证或工牌复印件和自办承诺书即可出贷款方案书。
2.9 银行对于首套/二套的首付比例及利率标准是什么？
2019年10月08日起
| 住宅类型 | 套数 | 最低首付 | 最低利率折扣 |
| 购买普通住宅 | 首套 | 35% | LPR-20bp |
| 二套 | 50% | LPR+60bp | |
| 购买非普通住宅 | 首套 | 35% | LPR-20bp |
| 二套 | 70% | LPR+60bp |
备注：首套利率不低于4.65%
2019.10.8房贷利率调整如下：
LPR利率每月调整一次 本月LPR4.85%
首套LPR-20bp ＝4.65%
二套LPR+60bp ＝5.45%
上海目前还是全国首套利率最低城市.
2.10 提前还款流程是什么样的？
预约还款→在指定扣款日前将款项存入→银行扣款→出结清证明→取注销资料→到交易中心注销抵押。
