手中的剑为什么而挥动
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上海-贷款知识-商业贷款-2019

2.1 商业贷款基础要求有哪些?

1)贷款人年龄在 18-65 周岁;

2)必备贷款备件:

   ①上海市居民提供身份证、户口薄,结婚证或离婚证、离婚协议,未成年子女出生证明(若有);

   ②外省市居民提供身份证、户口薄,结婚证或离婚证、离婚协议,未成年子女出生证明(若有),63 个月内正常缴纳满 60 个月的社保或者税单(补交不算在内);

   ③境外人士提供护照、就业证;

3)贷款人必须有稳定合法的经济收入,能够提供相应的收入和资产证明:

   ①收入证明由借款人所在的工作单位出具,加盖公司公章(或人事章),和营业执照复印件;

   ②个体户、私营企业、民营借款人可提供近三个月税票或审计过的财报和营业执照复印件;

   ③若流水与收入不匹配,即流水不足以覆盖月供的两倍,可提供其它有价资产证明,如房产,存款,理财,股票,基金等。

4)具有完全民事行为能力的自然人,无不良信用记录(原则上 5 年内连 3 累 6 禁入,具体以各家银行贷款中征信要求为准);

  5)与业主签定有效的购房合同或购房协议;

  6)支付了规定比例的首付款。

2.2 商业贷款的还款方式有哪些?

主要分两种:等额本息还款法和等额本金还款法。

2.2.1 什么是等额本息还款法?其特点是什么?

1)定义:即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息,又称为等额法;

2)特点:每月还款的本息和一样,容易做出预算。初期还款压力减小,但还款初期利息占每月还款的大部分,还款中本金 比重逐步增加,利息比重逐步减少,从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高,但前期还款压力不大。

2.2.2 什么是等额本金还款法?其特点是什么?

1)定义:即借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减,还款额也逐月递减,因此又称递减法;

2)特点:每月归还本金一样,利息则按贷款本金金额逐日计算,前期偿还款项较大,每月还款额逐渐减少。此种还款方式 所还的利息低,但前期还款压力大。

2.2.3 月供的定义是什么?

月供指在银行以按揭方式购置房产,根据贷款协议的规定,贷款人应当在还款期间内,每月向贷款银行支付的月还款额,包 括本金部分和相应的利息。

2.3 办理商业贷款,业主需要提供哪些备件?

  1)产权人及配偶的身份证复印件; 

  2)产证复印件; 

  3)收款银行卡复印件; 

  4)户口簿复印件; 

  5)婚姻关系证明:已婚提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书; 

  6)未成年子女出生证复印件(产证上若有未成年子女的名字)。 

注: 

  1)如果是售后公房,需提供售后公房表一、表二;

  2)若有同住人,需开具同住人同意出售声明;

  3)以上仅是针对银行收取资料时的情况,故多数证件为“复印件”,实际操作过程中建议让业主将原件同时带上以备不时 之需,下同。 

2.4 办理商业贷款时,客户需要提供哪些备件? 

  1)借款人与配偶的身份证复印件; 

  2)借款人与配偶的户口簿复印件(若是日本人/韩国人/台湾人,则为“户籍誊本”);   3)已婚提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书; 

  4)未成年子女出生证复印件(产证上若有未成年子女的名字); 

  5)收入证明及银行流水; 

  6)若为外地户口需提供近 63 个月内正常缴满 60 个月的社保或税单; 

  7)首付款收据及转账凭证;

  8)主贷人的还款卡; 

  9)《上海市房地产买卖合同》原件 1 份。 

2.5 办理商业贷款时,如果遇到国家调整利率,对于批贷未放款业务是否会有影响?已放款业务利率调整的时间节点是什 么时候? 

  1)批贷未放款:执行国家调整后利率; 

  2)已放款:利率调整时间节点为次年 1 月 1 日; 

  3)特殊银行: 

   ①平安银行、中国银行以放款后 1 年为准调整利率; 

   ②花旗银行下季度开始执行; 

   ③汇丰银行次日实时调整。 

2.6 银行审批贷款是如何认定主贷人套数的? 

  1)借款人家庭名下在沪无房的,且全国范围内无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,本次购房申请贷款按照首 套房贷款政策执行,首付款比例不低于 35%; 

  2)对在沪已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的(不论是否结清),为改善居住条件再次申请商 业性个人住房贷款购买普通自住房的,其首付款比例不低 50%;

    对在沪已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住 房贷款记录的(不论是否结清),为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的,其首付比例不低于 70%。

2.6.1 如何进行贷款的房屋认定? 

  1)首套认定: 商业贷款:家庭名下在沪无住房且名下无住房贷款记录,在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 2 套 可剔除; 

组合贷款:家庭名下在沪无住房且名下无住房贷款记录,在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各 有 1 套可剔除; 

  2)二套认定: 商业贷款:家庭名下在沪有一套住房或名下有一套住房贷款记录,无论是否结清(在限购前借款人及其配偶与各自父母登记 证产证上的最多各有 2 套可剔除); 

组合贷款:家庭名下在沪有一套住房且人均住房面积小于 37m²或名下有一套住房贷款记录,无论是否结清(在限购前且 婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可剔除)。 

2.6.2 贷款认定的标准是什么样的? 

凡有过住房贷款(含外地住房,包括商业贷款,公积金贷款,组合贷款),即使已经结清,依然计入套数认定。

2.6.3 其他特殊情况有哪些? 

已经备案过的动迁协议、拉过网签的合同计入套数认定。

2.7 商业贷款的贷款年限如何计算? 

  1)与房龄有关:一般要求房龄在 30 年内; 最长贷款年限计算:贷款年限+房龄<50 年; 

注:各银行间有差异,

如:工商银行的最长贷款年限计算方式为“70 年-房龄”(孰低原则),建设银行最长贷款年限计算 方式为“55 年-房龄”; 

  2)与借款人年龄有关:一般可到 65 周岁; 最长贷款年限计算:贷款年限+借款人年龄<70 周岁;

  3)最长不超过 30 年(商业用房最长贷款年限 10 年)。 以上三点同时满足,以贷款年限短的为准。 

2.8 自办贷款的流程是什么? 

  1)一般情况:建群报备(经纪人,经理,交易管家)→ 签自办承诺书→出贷款方案书;   2)银行职员:提供工作证或工牌复印件和自办承诺书即可出贷款方案书。 

 

2.9 银行对于首套/二套的首付比例及利率标准是什么?

2019年10月08日起

住宅类型 套数 最低首付 最低利率折扣
购买普通住宅 首套 35% LPR-20bp
二套 50% LPR+60bp
购买非普通住宅 首套 35% LPR-20bp
二套 70% LPR+60bp

备注:首套利率不低于4.65%

2019.10.8房贷利率调整如下:
LPR利率每月调整一次 本月LPR4.85%
首套LPR-20bp =4.65%
二套LPR+60bp =5.45%
上海目前还是全国首套利率最低城市.

2.10 提前还款流程是什么样的?

预约还款→在指定扣款日前将款项存入→银行扣款→出结清证明→取注销资料→到交易中心注销抵押。

 

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