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房产-常用法律法规-《房地产经纪管理办法》《物权法》《合同法》《婚姻法》《继承法》《担保法》《民事诉讼法》

房地产基础知识    常用法律法规及专用名词解释

 

《房地产经纪管理办法》

1.1.1《房地产经纪管理办法》中规定的房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有哪些行为?

(1)捏造散布不实虚假信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格;

(2)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;

(3)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易;

(4)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益;

(5)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;

(6)改变房屋内部结构分割出租;

(7)侵占、挪用房地产交易资金;

(8)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;

(9)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;

(10)法律、法规禁止的其他行为。

1.1.2《房地产经纪管理办法》中规定,房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同,保存期不少于多少年?

5 年。

1.1.3《房地产经纪管理办法》中规定哪些房地产不得转让?

(1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(2)依法收回土地使用权的;

(3)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(4)权属有争议的;

(5)未依法登记领取权属证书的;

(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

 

 

《物权法》

1.2.1 什么是所有权,它具有什么特征和权利?

根据《物权法》第三十九条:所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是一种财产权,所以又称财产所有权。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利,具有绝对性、排他性、永续性三个特征,具体内容包括占有、使用、收益、处置等四项权利。

1.2.2 房屋交易是否必须至交易中心办理登记手续?是否有法律依据?

必须;根据《物权法》第一节 不动产登记:

(1)不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外;

(2)不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理;

(3)不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力;

(4)当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力;

(5)权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。

1.2.3 什么是抵押权?

为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

1.2.4 房屋在抵押期间是否可以交易?

满足以下 2 种情况的可以交易:

(1)抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿;

(2)抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

 

《合同法》

1.3.1 合同生效应具有哪些条件?

(1)当事人具有相应的民事行为能力;

(2)意思表示真实(即表意人的表示行为应当真实地反映其内心的效果意思);

(3)不违反法律和社会公共利益;

(4)法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

1.3.2 具体何为“完全民事行为能力人”?

(1)18 周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动,是完全民事行为能力人;

(2)16 周岁以上不满 18 周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人;

(3)不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动;

(4)不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人,可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。

1.3.3 合同变更有哪些方式和注意事项?

(1)合同变更应取得签署合同的人全部同意;

(2)合同变更的方式必须通过书面形式;

(3)可以另行签署 1 个协议(补充协议)对原合同条款进行变更;

(4)若在原合同上进行改动的,必须要在改动处由交易双方签字。

1.3.4 代理的种类有哪些?其概念是什么?

(1)委托代理:是指基于被代理人的委托而产生的代理;

(2)法定代理:是指依照法律规定直接产生的代理;

(3)指定代理:是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理。

1.3.5 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,被代理人与代理人之间的民事责任如何承担?

(1)无代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意;

《合同法》第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 》,出售方因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受方要求出售方承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的。

(2)代理人和第三人串通,损害被代理人的利益的,由代理人和第三人负连带责任;

(3)第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的,由第三人和行为人负连带责任。

1.3.6 哪些情形会导致委托代理事项终止?

(1)代理期间届满或者代理事务完成;

(2)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;

(3)代理人死亡;

(4)代理人丧失民事行为能力;

(5)作为被代理人或者代理人的法人终止。

1.3.7 受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同约束的对象是?

该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

1.3.8 什么是无效合同、可撤销合同及效力待定合同?

(1)无效合同:指虽经当事人协商订立,但因其不具备或违反了法定条件,法律规定不承认其效力的合同。有下列条件之一者合同无效:

①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

②恶意串通,损害国家、集体和第三人利益;

③以合法形式掩盖非法目的;

④损害社会公共利益;

⑤违反法律法规的强制性规定;

(2)可撤销合同:指当事人订立的合同欠缺生效条件时,一方的当事人可以依照自己的意思,请求人民法院或仲裁机构做出裁定,从而使合同内容变更或合同的效力消灭的合同。如:

①因重大误解订立的。所谓重大误解是指当事人对合同的性质、对方当事人、标的物的种类、质量、数量等涉及合同后果的重要事项存在错误认识,违背其真实意思表示而订立合同,并因此可能受到较大损失的行为。合同订立后因商业风险等发生的错误认识,不属于重大误解;

②在订立合同时显失公平的。显失公平是指一方当事人利用优势或者对方没有经验,在订立合同时致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的行为。此类合同的“显失公平”必须发生合同订立时,如果合同订立以后,因为商品价格发生变化而导致的权利义务不对等不属于显失公平;

③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。注意 2 点:因一方欺诈、胁迫而订立的合同,如损害到国家利益,则属于无效合同;对于乘人之危订立的合同,则不用考虑是否损害国家利益,一律属于可撤销合同。并非所有的合同当事人都享有撤销权,只有合同的受损害方,即受欺诈方、受胁迫方等才享有撤销权;

(3)效力待定合同:指当事人签订的合同已经成立,但其不符合有关合同生效要件的规定,其法律效力能否发生,尚未确定,一般须经有权人表示承认方能生效的合同。如:

①限制行为能力的人订立的合同。经法定代理人追认后,合同有效。纯获利或与其年龄、智力、精神健康状况相适应的,不必追认。相对人可催告法定代理人 1 个月内追认,法定代理人未作表示的,视为拒绝。合同被追认前,善意的相对人有撤销的权利;

②无权代理人订立的效力待定合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,必须经过被代理人的追认才能对被代理人产生法律拘束力,否则,后果由行为人承担。相对人可以催告被代理人 1 个月内予以追认,被代理人未作表示的,视为拒绝。被追认之前,善意相对人有撤销的权利;

③无处分权人处分他人财产权利而订立的合同,经权利人追认才有效。

1.3.9 无效合同、可撤销合同之间的区别是什么?

与无效合同相比,可撤销合同在撤销前已经生效。在被撤销以前,其法律效果可以对抗除撤销权人以外的任何人。而无效合同在法律上当然无效,从一开始即不发生法律效力。

1.3.10 合同无效或者被撤销后有什么样的法律后果?

(1)无效或者可撤销的合同在被认定无效或者被撤销后自始没有法律约束力;

(2)合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效;

(3)合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力,如关于管辖权、法律适用的条款即属于有关争议方法的条款;

(4)合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

1.3.11 什么情形下当事人可以解除合同?

(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(5)法律规定的其他情形。

1.3.12 业主方拒绝接收购房款,客户方怎么办?

业主方因房价上涨等原因不愿履行买卖合同,后以客户方逾期付款为由,要求解除买卖合同的,客户方应保留相应证据,证明自己积极履行了付款义务,或者向公证机关办理购房款提存。

1.3.13 监护人出售未成年人名下房产的合同,是否有效?

监护人为了被监护人的利益,可以合理利用或处分被监护人的财产,如果不能证明监护人与第三人恶意串通并损害未成年子女利益的,应认定出售行为有效。

1.3.14 如合同约定有遗漏,导致约定不明的怎么办?

根据《合同法》第六十一条:

(1)当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定;

(2)当事人就有关合同内容约定不明确,依照签署规定仍不能确定的,适用下列规定:

质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

①价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。

②履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。

③履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。

④履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。

⑤履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。

 

《婚姻法》

1.4.1 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,哪些归夫妻共同所有?

(1)工资、奖金;

(2)生产、经营的收益;

(3)知识产权的收益;

(4)继承或赠与所得的财产,但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外;

(5)其他应当归共同所有的财产,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

1.4.2 有哪些情形为夫妻一方的财产?

(1)一方的婚前财产;

(2)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

(3)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

(4)一方专用的生活用品 ;

(5)其他应当归一方的财产。

1.4.3 离婚时,夫妻的共同财产怎样处理?

由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

1.4.4 婚前男方父母出钱,房子登记在男方名下,离婚时房产如何处理?

(1)如果男方父母是全额出资,那么房子就是男方本人的婚前个人财产,如果夫妻二人没有其他的约定,离婚时,女方无权利要求分割;

(2)如果男方的父母只是出了首付款,剩余的房款是小夫妻二人在结婚以后共同还贷的,那么在离婚的时候,一般情况下就会将房子判给男方,也就是出首付款的那一方,而且由他自己继续支付剩余的房贷。对于两个人在婚姻期间共同还贷的部分,包括本金、利息还有房子的增值,则由男方对女方作出补偿。

1.4.5 婚前男方父母出钱,产权登记在男方和女方两个人的名下,离婚时房产如何处理?

房产应认为夫妻二人的共同财产。除非夫妻二人约定份额,否则分割时男方女方各占 50%。

1.4.6 婚前男方、女方双方父母共同全款出资,产权登记在两个人名下,离婚时房产如何分割?

因为双方尚未结婚,不具备法定的婚姻家庭关系。双方父母的出资应认定为对各自子女的赠与,如果没有明确的约定,一般是按照各自父母出资的比例分割房屋。

1.4.7 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产应如何处理?

由双方协议处理,若不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。

1.4.8 夫妻一方个人所有的房屋,在婚后增值部分的收益和出租产生的收益,分别归谁所有?

增值收益归房屋产权人所有;出租收益归双方共有

1.4.9 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,应如何处理?

人民法院按以下情形分别处理:

(1)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;

(2)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

(3)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

1.4.10 什么是“夫妻约定财产制”?

(1)夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有;

(2)约定应当采用书面形式;

(3)夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。

 

 

《继承法》

1.5.1 遗产的法定继承顺序是什么?

(1)第一顺序:配偶、子女、父母;

(2)第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母;

(3)继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承;

(4)本法所说的子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女

(5)本法所说的父母,包括生父母、养父母和有抚养关系的继父母;

(6)本法所说的兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

1.5.2《继承法》中对继承人的其他规定有哪些?

(1)近亲属中的孙子女和外孙子女不是法定继承人;

(2)丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父岳母尽了主要赡养义务的,可作为第一顺序继承人;

(3)被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。

1.5.3 继承人有哪些行为会丧失继承权?

(1)故意杀害被继承人的;

(2)为争夺遗产而杀害其他继承人的;

(3)遗弃被继承人的,或者虐待被继承人情节严重的;

(4)伪造、篡改或者销毁遗嘱,情节严重的。

1.5.4 夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定的以外,如果分割遗产,应该如何分配?

应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产,由第一顺位继承人均分。如无第一顺位继承人,由第二顺位继承人继承。

 

 

《担保法》

1.6.1 设定抵押后的房地产权属之间的关系是什么样的?

(1)依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;

(2)以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;

(3)乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押;以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

1.6.2 如何实现抵押权?

(1)债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼;

(2)抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

1.6.3 什么是“定金”?

“定金”是指合同当事人为确保合同的履行,依法律规定或双方约定,由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前,预先给付对方的一定金钱或其他替代物:

(1)作为担保方式的一种,定金起到担保主合同的作用;

(2)作为违约责任的一种,当一方当事人不履行或履行不符合约定时,应承担定金罚则的责任,适用双倍返还或丧失规则。

1.6.4“定金”与“订金”的区别是什么?

“订金”不具有定金的性质,交付订金的一方主张定金权利的,人民法院不予支持。

1.6.5 定金的数额有什么样的规定?

定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的 20%

 

《民事诉讼法》

1.7.1 客户以业主未按合同约定迁出户口为由,向法院起诉要求强制迁出业主户口,法院是否会支持客户诉求?

法院不会支持客户强制迁出户口的诉求,该诉求超出法院管辖权限范围。在民事诉讼领域,人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。

1.7.2 如房屋买卖产生纠纷,一方当事人希望向法院申请诉前保全措施,多久可以获得法院批准?

申请人提出诉前保全措施申请,并且提供担保后,人民法院必须在接受申请后的 48 小时内作出裁定,裁定采取保全措施的,立即开始执行。

1.7.3 如果合同当事人因房屋买卖纠纷起诉到法院,法院需要多久能够判决?

人民法院适用简易程序审理案件,应当在立案之日起 3 个月内审结。人民法院适用普通程序审理一审民事案件的审限为 6 个月;有特殊情况需要延长的,由本院院长批准,可以延长 6 个月;还需要延长的,报请上级法院批准。人民法院审理对判决的上诉案件,应当在第二审立案之日起 3 个月内审结。有特殊情况需要延长的,由本院院长批准。

1.7.4 如果业主为不完全民事行为能力人,为了能够顺利出售房屋,通过法院宣告程序确认业主为无民事行为能力人的话,需要多久?

人民法院适用宣告程序的案件,应当在立案之日起 30 日内或者公告期满后 30 日内审结。有特殊情况需要延长的,由本院院长批准。

1.7.5 合同一方当事人因房屋买卖纠纷,要求链家协助其去法院起诉合同相对人,链家需要按其要求起诉吗?

房屋买卖合同发生纠纷,应当由纠纷方到法院起诉,链家房地产经纪公司作为居间人,不是适格原告,不能依据房屋买卖合同向合同当事人提起诉讼,居间代理费纠纷除外。

1.7.6 交易双方以口头约定的形式对合同内容进行了变更,或者合同一方当事人以口头表示拒绝履行合同,对于这两种情形,经纪人作为证人对案件事实做出的陈述法院认可吗?

证人证言属于法定证据之一,证人与当事人有无利害关系是判定证人证言证明力的关键因素,经纪人的证言可能会因与当事人有利害关系而不被法院认可。电子数据,例如电话录音、聊天记录也属于法定证据,这一类证据可直接反映案件事实,证明力高于经纪人对案件事实的描述,同时可以和证人证言结合,形成证据链条,增加被法院采信的概率。

 

 

备注:以上信息仅供参考。

 

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